Producten
2025
Positon paper: zorgen WMANL over gevolgen van toenemende regeldruk en complexiteit voor VvE ‘s
WMANL spreekt in deze position paper haar zorgen uit over een aantal ontwikkelingen die leiden tot toenemende complexiteit en regeldruk voor VvE’s, beheerders, eigenaars en financiers van appartementen en de gevolgen daarvan. De zorg bestaat dat door deze ontwikkelingen minder eigenaars bereid zullen zijn vrijwillig als VvE-bestuurder op te treden, terwijl professionele beheerders doorgaans niet tevens de bestuursfunctie willen bekleden. VvE’s raken daardoor onbestuurd en onbestuurbaar.
> position paper gevolgen toenemende regeldruk en complexiteit voor VvE’s
Wijziging van de splitsingsakte, Opstalrecht op gemeenschappelijke delen, gevolgen arrest Martinuskerk, Motie Paternotte c.s.
Ieder appartementencomplex heeft een splitsingsakte waarin de onderlinge afspraken tussen de eigenaars geregeld zijn. De wet heeft als uitgangspunt dat in de splitsingsakte de juridische werkelijkheid en de feitelijke werkelijkheid met elkaar in overeenstemming zijn. De grote opgave in verduurzaming vraagt dat niet alleen bekeken wordt hoe appartementencomplexen technisch kunnen verduurzamen, maar ook hoe de splitsingsakte juridisch in overeenstemming wordt gebracht met die aanpassingen. Ook bij het optoppen van appartementencomplexen moet de splitsingsakte worden aangepast.
In de praktijk wordt het wijzigen van een splitsingsakte gezien als een kostbaar drama. De onderzoekers menen dat doordat het proces en de voorwaarden voor het wijzigen van een splitsingsakte te strikt zijn er in de praktijk problemen ontstaan rondom verduurzaming en optoppen. Het is mogelijk om de wet aan te passen om zo het proces van de splitsingsakte te vereenvoudigen, maar dat vraagt wel om een wetsaanpassing.
> advies wijziging splitsingsakte, opstalrecht op gemeenschappelijke delen, gevolgen arrest Martin uskerk, motie Paternotte cs
Wet collectieve warmte: Help de VvE’s!
Ongeveer 1 op de 5 woningen in Nederland is onderdeel van een VvE. Bijna 80% van deze woningen wordt verwarmd met aardgas. Het is de bedoeling om veel van deze appartementen op een Collectief Warmtenet aan te laten sluiten. De Wet collectieve warmte (Wcw) moet dit faciliteren, maar VvE’s en appartementseigenaren dreigen tussen wal en schip te vallen.
Lees ons Position Paper: VvE’s aansluiten op een Warmtenet: een dringende behoefte aan eenvoud
De Wcw omvat een stappenplan. Daarin staat hoe Warmtebedrijven een aanbod moeten doen aan gebouweigenaren tot aansluiting op een Warmtenet. Voor grondgebonden woningen kan dit werken, maar voor VvE’s niet. Het wetsvoorstel houdt geen rekening met het feit dat VvE’s vaak onvoldoende bevoegdheden en een veel complexer besluitvormingsproces hebben. Veel VvE’s zullen niet tijdig en adequaat kunnen reageren.
Dit zal behoorlijke vervolgproblemen veroorzaken:
- VvE’s lopen vast en blijven afhankelijk van aardgas zonder uitzicht op een alternatief. Warmtebedrijven zullen weinig actieve aanvaardingen van VvE’s ontvangen.
- Stilzwijgende aanvaardingen kunnen niet worden omgezet in daadwerkelijke aansluitingen.
- Individuele appartementseigenaren kunnen niet aansluiten terwijl ze dat wel zouden willen.
- Warmtenetten zijn minder (of niet) rendabel.
- Op de beoogde datum waarop het gas in de wijk wordt afgesloten zijn veel VvE’s nog steeds afhankelijk van aardgas:
- De gemeente kan dat niet eenvoudig oplossen.
- De netbeheerder moet het gasnetwerk in stand houden.
- VvE’s worden onder druk gezet, maar zijn niet in staat tot handelen.
Mogelijke verbetering: aandacht voor VvE’s in de Wcw
Het is belangrijk dat VvE’s adequaat op een aanbod van een Warmtebedrijf kunnen reageren. Dit kan worden verbeterd door bevoegdheden van de VvE te verruimen en besluitvorming eenvoudiger te maken. In de Wcw kan concreet worden bepaald dat:
- De VvE bevoegd is te beslissen over een aanbod tot aansluiting op een warmtenet. De wetgever kan kiezen hoever die bevoegdheid moet gaan.
- Besluitvorming over aansluiting zonder quorum en met een gewone meerderheid in de vergadering van eigenaars kan plaatsvinden.
Conclusie
VvE’s zullen niet in staat zijn om adequaat te reageren op een aanbod tot aansluiting op een Warmtenet. Daarnaast is het voor VvE’s moeilijk om tot overeenstemming te komen met een Warmtebedrijf, bijvoorbeeld vanwege discussie over de eigendom van het Warmtenet in het appartementengebouw. Ook de kennis van Warmtebedrijven over VvE’s kan verbeterd worden zodat een aanbod tot aansluiting en het aansluitplan beter worden voorbereid. Hiertoe zijn concrete suggesties uitgewerkt in het achtergrondartikel: VvE’s aansluiten op een Warmtenet: een dringende behoefte aan eenvoud.
VvE’s lopen nu al achter in verduurzaming van de gebouwde omgeving. Die achterstand dreigt groter te worden omdat veel appartementengebouwen niet op een Warmtenet zullen aansluiten. Individuele eigenaren volgen dat lot omdat zij afhankelijk zijn van de VvE. Daarom vragen wij de wetgever meer aandacht te hebben voor VvE’s bij de verdere uitwerking van de Wcw.
2024
Opgeleverde documenten
- Y. Hasnaoui, memo EVRM en Override, 20 juni 2024
- Oomen, Brinkhuijsen, Luijk en Hasnaoui, Besluitvorming binnen VvE’s, juli 2024
- Gilsing en Siewers, inbreng WMANL technische briefing WCW, 11 oktober 2024
- Oomen & Siewers, Advies WMANL over Schaalvergroting VvE’s, 29 november 2024
WMANL congres 9 december 2024
Gastspreker Robert Duiveman, actieonderzoeker van het Instituut voor Publieke Waarden
Hoe voorkomen we dat de overheidssubsidies die VvE’s helpen verduurzamen ertoe leiden dat de minst draagkrachtige huishoudens de maandlasten niet meer kunnen dragen? Die vraag is actueel en urgent omdat VvE-complexen nu de plek dreigen te worden waar verduurzaming en bestaanszekerheid elkaars tegenstander worden.
Het Instituut voor Publieke Waarden (IPW)-Klimaatwerk doet in diverse gemeente een actieonderzoek naar deze vragen. Robert Duiveman van IPW-Klimaatwerk schetst hoe een VvE-Vangnet eruit zou kunnen zien en neemt de zaal mee in de bestuurlijke keuzen en rechtvaardigheidsdillema’s die hier een centrale rol in spelen.
Lees hier zijn presentatie.
Themasessie: ‘De stand van zaken’ door Kees Oomen (VvE Belang) en René Brinkhuijsen (VGM NL)
René Brinkhuijsen en Kees Oomen gaan in op de laatste ontwikkelingen in het kader van de Versnellingsagenda voor de verduurzaming van de VvE’s.
De nieuwe wetsvoorstellen om de uitvoering van de warmtetransitie verder vorm te geven, komen ook in hoofdlijnen aan de orde.
Lees hier hun presentatie.
Themasessie: ‘Optoppen’ door Richard de Laat (De Advocaten van Van Riet)
Optoppen staat volop in de belangstelling in deze tijden van woningnood. Tot 100.000 extra woningen zouden op bestaande daken kunnen worden gerealiseerd, zonder grondkosten en zonder extra wegen en nutsvoorzieningen aan te hoeven leggen. Dat klinkt aantrekkelijk, maar hoe werkt optoppen in de praktijk? Richard de Laat gaat erover met u in debat en betrekt daarbij de juridische realiteit. Daarbij zal hij aandacht besteden aan kwesties als:
- Wat wordt verstaan onder optoppen?
- Wat is de rol van de VvE bij optoppen?
- Welke afspraken zijn er met de initiatiefnemer en welke processtappen moeten in de VvE worden doorlopen om tot realisatie te komen?
Deze vragen worden behandeld aan de hand van de huidige wet- en regelgeving, rechtspraak en de ‘VvE Versnellingsagenda’, die de minister van BZK op 5 september 2023 gepresenteerd heeft.
Lees hier zijn presentatie.
Themasessie: ‘Het bespreken waard’ door Yassine Hasnaoui en Claudia Siewers
Het appartementsrecht is een rechtsgebied in beweging. VvE’s worden geconfronteerd met nieuwe mogelijkheden en wensen van appartementseigenaars, bijvoorbeeld om zonnepanelen te plaatsen, om ‘van het gas af’ te gaan en over te stappen op een warmtenet of om een nieuwe woonlaag op het appartementencomplex te bouwen. Deze wensen leiden tot nieuwe vragen over de toepassing van het appartementsrecht en daarmee ook tot nieuwe en opmerkelijke uitspraken.
Claudia Siewers en Yassine Hasnaoui bespreken op interactieve wijze een aantal opmerkelijke en voor de appartementsrechtelijke praktijk relevante uitspraken van de afgelopen tijd en de gevolgen daarvan. Daarbij komen onderwerpen zoals de bevoegdheidsverdeling tussen de VvE en de appartementseigenaars, de grens tussen privédelen en gemeenschappelijke delen en het wijzigen van de akte van splitsing aan bod.
Lees hier hun presentatie.
2023
De minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft naar aanleiding van de motie van het Lid Koerhuis de Werkgroep Modernisering Appartementsrecht Nederland verzocht om een advies uit te brengen over de wijze waarop de positie van de VvE kan worden versterkt.
Onze conclusie is dat in het appartementsrecht al veel waarborgen zitten tegen overlast. Uitbreiding van deze mogelijkheden is o.i. niet de oplossing, wel het beter benutten van de mogelijkheden.
> Advies WMANL n.a.v. Motie Koerhuis
2022
WMA NL congres ‘Verduurzaming van VvE’s; knelpunten en oplossingen
Het congres (gratis) is georganiseerd voor VvE professionals die actief betrokken zijn bij het oplossen van verduurzamingsvraagstukken rond VvE’s. > U kunt hier de presentaties downloaden
Programma
- Openingswoord – De verduurzamingsopgaven voor VvE’s; wat staat ons te wachten? door dagvoorzitter Richard de Laat
- Lezing van ‘Energiecommissaris’ Ruud Koornstra Het is een kwestie van ‘sleuren’ – om bedrijven, burgers en overheden op één lijn te krijgen op gebied van verduurzaming. Wat er gebeuren moet?
- Themasessie: ‘Laadpalen en zonnepanelen’ door Claudia Siewers
- Themasessie: ‘Doorwerking energieplafond’ door Kees Oomen en René Brinkhuijsen
- Themasessie: ‘Warmtenetten’ door Laetitia Ouillet
2021
Internetconsultatie
Medio 2021 heeft een internetconsultatie plaatsgevonden over de door de minister toegezegde AMvB waarmee het plaatsen van oplaadpunten voor elektrische voertuigen wordt bevorderd.
Modelreglement kleine VvE’s gepubliceerd
Op 16 augustus 2021 is het Modelreglement bij Splitsing in Appartementsrechten kleine verenigingen van eigenaars 2021 ingeschreven.
Het MR Kleine VvE’s 2021 is een vereenvoudigd modelreglement dat in principe bedoeld voor is splitsingen in twee tot vijf appartementsrechten die niet worden ondergesplitst.
Het gaat daarbij met name om kleine woongebouwen. Belangrijke vereenvoudigingen betreffen de regelingen over gemeenschappelijke zaken en kosten, besluitvorming, bestuur en kascommissie. Ook zijn enkele bepalingen, die al in de wet te vinden zijn weggelaten. We hebben ook een publieksversie gemaakt.
2020
Ontwerpwetsvoorstel
In september 2020 is Deel 11 in de WPNR boekenreeks uitgekomen, waarin ons ontwerpwetsvoorstel is gepubliceerd. > Het boek ‘Vervolg ‘Boek 5 BW van de toekomst’, Het ontwerpwetsvoorstel appartementsrechten bevat een uitgebreide toelichting op het ontwerpwetsvoorstel en de voorgestelde AMvB.
Daarnaast wordt in aparte hoofdstukken ingegaan op de aanleg voor oplaadpunten voor elektrische voertuigen in VvE’s, de opt-out bij VvE-financiering van onderhoud & verduurzaming en kleine VvE’s. Voor die kleine VvE’s wordt thans de laatste hand gelegd aan een op maakt gemaakte modelsplitsingsreglement.
Congres NRS over ontwerpwetsvoorstel
NRS organiseerde 4 november 2020 een congres over het ontwerpwetsvoorstel. Deelname stond niet alleen open voor NRS leden maar voor alle belangstellenden.
Position paper besluitvorming en verduurzaming
Ten behoeve van het AO van 12 februari 2020 hebben we een position paper geschreven:
> Position paper besluitvorming en verduurzaming (5 februari 2020)
Ter voorbereiding op dit overleg heeft de minister op 19 februari 2020 een brief naar de Tweede Kamer gezonden:
> Kamerbrief d.d. 19 februari 2020 over kostenberekening klimaatakkoord gebouwde omgeving van het planbureau voor de leefomgeving en beantwoording kamervragen over klimaatakkoord
2019
Besluitvorming bij energiebesparing en laadpalen
In november 2018 werd een motie aangenomen van D66 (Jessica van Eijs) met betrekking tot enkele knelpunten voor verenigingen van eigenaars bij het nemen van energiebesparende maatregelen of het uitvoeren van duurzaamheidsmaatregelen. In deze motie roept D66 de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties op samen met VvE Belang te onderzoeken hoe besluitvorming binnen VvE’s over de verduurzaming kan worden bespoedigd. De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft de Werkgroep Modernisering Appartementsrecht Nederland verzocht om een advies uit te brengen over de
wijze waarop de besluitvorming binnen VvE’s over de verduurzaming kan worden bespoedigd.
> Advies Besluitvorming inzake energiebesparing en laadpalen bij verenigingen van eigenaars d.d. mei 2019
Naar aanleiding van dit advies heeft de minister een brief naar de Tweede Kamer gezonden:
> Kamerbrief d.d. 17 december 2019, betreft aanpassing besluitvormingsprocedures inzake verduurzaming bij VvE’s
2018
In mei 2018 heeft de werkgroep een position paper geschreven, waarin de werkgroep toelicht dat bestaande VvE’s niet profiteren van nieuwe inzichten rondom laadpalen, aardgasloos en langer zelfstandig thuis wonen en een pleidooi houdt voor de invoering van een flexibel instrument: het VvE-besluit.
> Een flexibel wetgevingsinstrument in een starre VvE-regelgeving
In november 2018 kwam het rapport over kleine VvE’s gereed. Dit onderzoek is beperkt tot woonappartementen. Hoofd- of ondersplitsingen worden niet behandeld. Het doel van het onderzoek is om in kaart te brengen tegen welke concrete problemen kleine VvE’s aanlopen in hun functioneren, waarbij het accent is gelegd op problemen die hun oorsprong vinden in de regels (wet- en regelgeving).
> Rapport Kleine VvE’s, 1 november 2018
Eind 2018 is er nog een ontwikkeling: Het concept VvE-besluit is eind 2018 in een informele consultatie gegaan, (tegelijk met het concept wetsvoorstel uit het project van prof. mr. Leon Verstappen van RUG, mede namens NRS en WPNR), tot een wetgevingsinitiatief. De auteurs van het Preadvies Boek 5 BW van de toekomst zijn gevraagd een verbeterde regeling te ontwerpen van de in het Preadvies besproken onderwerpen. Vanwege de samenloop van dit wetgevingsinitiatief en de gedachte van de werkgroep een AMvB / VvE-besluit te ontwikkelen met daarin één set regels die voor alle VvE’s gelden, zijn de projecten samen opgepakt.
> Concept wetsvoorstel
> Concept VvE-besluit
2016
In zijn brief van 14 juni 2014 heeft de minister aangekondigd enige verdiepende onderzoeken uit te laten voeren om de in het vorige onderzoek aangereikte verbetersuggesties nader op haalbaarheid en effectiviteit te onderzoeken. Door onderzoek te doen naar het systeem, de uitvoeringspraktijk en het gevoerde en te voeren beleid ten aanzien van de VvE-praktijk, wordt geleerd ten behoeve van het systeem in Nederland en te nemen maatregelen in het kader van nieuwe wet- of regelgeving.
Dit vergelijkend onderzoek, gericht op de uitvoeringspraktijk, is gereedgekomen op 18 juli 2016.
2013
De minister zegde de Tweede Kamer in het Algemeen Overleg (AO) van 27 maart 2013 toe om onder andere de uniformering en harmonisering van wet- en regelgeving tezamen met Stichting “VvE Belang” te gaan onderzoeken. Bedoeld onderzoek is in 2013 uitgevoerd door de Open Universiteit (mw. mr.dr. M.C.E. van der Vleuten) en op 12 juni 2014 aan de tweede kamer aangeboden.